Значимые факторы модели
Выбор значимых факторов для построения модели «МКС жилье»
Ниже в таблице приведены данные о корреляционной зависимости рекламной цены 1 кв.м квартиры в Киеве (вторичный рынок) от различных факторов влияния (характеристик, свойств). Изначально исследовались и другие параметры, но степень их влияния очень мала и потому они здесь не приводятся.
Стоит отметить, что цена объекта существенно зависит от близости к станции метро. Однако из-за отсутствия в исходных данных номеров домов исследовать такую зависимость не представляется возможным и при применении модели необходимо выполнять корректировку результатов с учетом этого фактора.
Дата расчета |
Факторы влияния на удельную цену квартиры в г.Киеве |
||||||||
Кол. комн. |
Адм. район |
Истор район |
Улица |
Этаж |
Материал стен |
Пл. общ. |
Пл. жил. |
Пл. кухни |
|
Январь 2004 года |
0,10 |
0,61 |
0,74 |
0,85 |
0,07 |
0,33 |
0,30 |
0,29 |
0,32 |
Декабрь 2009 года |
0,20 |
0,60 |
0,73 |
0,82 |
0,04 |
0,30 |
0,30 |
0,21 |
0,13 |
Июнь 2010 года | 0,25 | 0,64 | 0,81 | 0,91 | 0,03 | 0,36 | 0,34 | 0,26 | 0,12 |
Условные обозначения |
Очень высокое влияние |
Значимое влияние |
Низкое влияние |
Здесь:
Кол. комн. / количество комнат в квартире;
Адм. район / административный район города (например, Печерский, Подольский, Оболонский);
Истор район / исторический район / микрорайон / массив (например, Оболонь, Шулявка, Теремки, Липки, Виноградарь, Подол);
Улица / улица, на которой расположен дом;
Этаж / этаж, на котором располагается квартира (первый, последний, не первый и не последний);
Материал стен / материал, из которого изготовлены стены дома (кирпич, панель, керамзитобетон, монолит);
Пл. общ. / общая площадь квартиры;
Пл. жил. / жилая площадь квартиры;
Пл. кухни / площадь кухни.
В таблице представлены коэффициенты корреляции удельной стоимости квартир в г.Киеве (цена 1кв.м) и различных факторов, влияющих на эту стоимость. Чем ближе соответствующее значение к единице (1), тем выше зависимость цены от фактора влияния.
Из приведенных данных видно, что:
- месторасположение квартиры (дома) является наиболее значимым фактором, влияющим на стоимость квартиры. Причем, чем точнее позиционирование на местности (оценка по «улице»), тем эта зависимость выше. За 6 лет степень влияния этих параметров практически не изменилась;
- степень влияния на удельную стоимость таких факторов, как: материал стен, общая и жилая площадь квартиры, количество комнат — находится примерно на одном и том же уровне и рассматривается как значимая. За 6 лет влияние размера жилой площади и особенно размера кухни уменьшилось. А вот степень влияния комнатности квартиры на удельную стоимость возросло вдвое до уровня значимого;
- этаж, на котором расположена квартира, оказывает очень слабое влияние на удельную стоимость квартиры. За 6 лет степень этого влияния практически не изменилась.
Вывод:
для адекватной оценки рекламной стоимости квартиры в г.Киеве достаточно найти зависимость удельной стоимости (цены 1 кв.м) от таких параметров, как:
- месторасположение квартиры/дома (административный район; исторический район, микрорайон, массив);
- количество комнат в квартире;
- материал стен;
- общая площадь квартиры;
- жилая площадь квартиры.
Такая зависимость представляется в виде формулы расчета удельной стоимости квартиры исходя из конкретных значений указанных выше параметров. Зная удельную стоимость и общую площадь квартиры, несложно определить ее стоимость в целом.
Для поиска формулы применяются математические методы Множественного (или Многофакторного) Регрессионного Анализа.
В действительности, люди интуитивно оценивают жилье по значительно большему количеству параметров. Еще в 70-х годах прошлого столетия советские социологи выделяли около 150 параметров влияния. А ученые Великобритании в настоящее время при оценке домовладений сформулировали более 300 параметров. Однако люди не в состоянии учесть такое количество факторов при оценке недвижимости и руководствуются только наиболее значимыми из них.
Тем не менее, когда человек просматривает конкретные варианты жилья (квартиры, дома, дачи), он интуитивно руководствуется всем набором параметров и отбирает для себя лучшее предложение в заданном ценовом диапазоне. Кроме того, его личные ощущения проявляются и во время торга.
Совершенно очевидно, что определив указанную выше формулу расчета (модель) можно достаточно просто в считанные минуты произвести оценку практически любого количества объектов. Причем точность таких оценок достаточно высока. Именно этим и объясняется распространенность подобной методики в зарубежных странах.
Автор: Александр Волков
Данный материал публикуется впервые. Цитирование содержания допускается при строгом соблюдении правил раздела «Условия использования cайта ВАЛУАР»