Нынешний обвал рынка недвижимости еще раз обнажил его пирамидальную сущность. Подпитываясь вхождением на рынок все большего числа новых игроков – покупателей недвижимости, пирамида росла как на дрожжах…

Росла бы она возможно и сейчас, если бы основой ее были средства, заработанные населением в реальных секторах экономики — промышленности, строительстве, сельском хозяйстве и т. д.

 

Увы, пирамида возвышалась в основном за счет привлечения спекулятивных иностранных капиталов и упрощения системы кредитования иностранными банками. Как только инвесторы вывели свои средства с рынка, она рухнула в одночасье.

Крупные инвестиционные компании, пытаясь сохранить активы, а возможно и заранее договорившись, вывели их с рынка Украины.

Началось с того, что в сентябре 2008 года произошел рост ставок по кредитам, все банки перестали выдавать их без первоначального взноса, а уже в начале октября взять ипотечный кредит стало практически невозможно. Последний гвоздь в ипотечное кредитование забил Национальный банк Украины, запретив на неопределенный срок выдачу кредитов в иностранной валюте, в частности в долларах США. И это при том, что именно в «зеленых» из-за низкой процентной ставки, по сравнению с гривной, бралась подавляющая масса ипотечных кредитов. Последствия оттока финансовых средств оказались вполне предсказуемыми – рынок недвижимости Украины рухнул.

Риелторы говорят, что сделки по продажам жилья сейчас почти не проводятся. Продавцы, все еще не веря в происходящее, и надеясь на скорый выход из финансового кризиса, не спешат выставлять свое имущество на продажу. Покупатели с «живой» наличностью выжидают, когда рынок достигнет дна. Тот, кто может себе позволить придержать недвижимость продавать не спешит, но это могут позволить себе не все. У многих кредиты, долги, разваливающийся на волне кризиса бизнес. Если раньше излишки заработанных средств бизнесмены вкладывали в недвижимость, чтобы гарантировать сохранение денег на черный день, то теперь этот черный день наступил, и потому продавать будут, причем много и по тем ценам, которые сможет предложить покупатель.

 

Что же это было? БОЛЬШАЯ ПИРАМИДА

Говоря языком, близким к научному, мы стали невольными участниками перегретого рынка недвижимости.

Подъемы и падения цен наблюдаются и в других странах. Но рынки недвижимости этих стран не имеют ярко выраженной пирамидальной составляющей. Хотя, если обратить внимание на данные по Дубай, Эстонии, Литве и Болгарии (полный отчет британской компании Knight Frank см. здесь ), то некоторые мысли на сей счет также появляются .У нас же многие залазили в бремя кредитов даже не потому, что им жить было негде, а чтобы заработать денег. Взял кредит под 15% в валюте, а цены за год выросли на 30%-50%. Плюс доход от квартирантов. Если успел продать до кризиса, то навар, согласитесь, неплохой.

Для многих участников рынка это была своего рода игра в «быстрые деньги». И доигрались. Более расторопные игроки успели соскочить, а большинство-то осталось с проблемами.

Нелишним будет вспомнить истории, связанные с небезызвестными АО «МММ», трастовыми компаниями «Русский дом селенга», «Хопер-Инвест», «Гермес», «Телемаркет», «Тибет», «Властилина». Лохотрон еще тот! Тем, кто не знает или забыл о «Лене Голубкове» и других одиозных фигурах начала 90-х годов прошлого столетия, рекомендую прочитать здесь статью. Очень поучительна. Но по сравнению с пирамидой, выстроенной на рынке недвижимости Украины, их деятельность покажется детской забавой.

Слухи и статьи в прессе о том, что рынок недвижимости рухнет, начались еще несколько лет назад, но им почти никто не придавал значения. Все считали, что это происки инвесторов, желающих сбить цену и нагрести еще больше недвижимости. Отчасти так и было. Выиграл и вовремя продал недвижимость не тот, кто анализировал газетные статьи, а тот, кто точно знал, когда западные инвесторы начнут выводить капиталы из страны.

К сожалению, те, кто разрабатывал и внедрял пирамидально-спекулятивную схему в Украине, обратили свой взор именно на рынок недвижимости. Это, в общем, понятно, крыша над головой, это как еда, — люди отдадут за комфорт все честно заработанное. Ясно и то, что спекулятивный капитал рано или поздно в Украину вернется. И что дальше, будем строить новую пирамиду? Конечно, будем.

 

Пройдет пара лет. Страсти улягутся. Тот, кто потерял все, и будет расплачиваться с банками по долгам еще долгие годы, конечно же, в эту игру больше играть не станет. Но всегда найдутся новые игроки – подрастающее поколение, да и те, кто сумел заработать, вовремя расставшись с пирамидой, продав недвижимость на пике роста, наверняка не прочь будут попытать счастья снова.

Некоторые считают, что проблему решит введение налога на недвижимость, но в Америке эта мера рынок не спасла. Пока у людей есть желание участвовать в азартных играх, ситуация не изменится. Увы, в то время как одни пытаются заработать деньги на спекуляциях, взвинчивая цены, другие, даже специалисты с доходом выше среднего, вынуждены скитаться по съемным квартирам. Сейчас у таких людей появился шанс обзавестись собственным жильем. Так, что не все беспросветно на горизонте.

ВЫВОДЫ:

1. В ближайшие 2-3 года вряд ли возможно повторение пирамидальной ситуации на украинском рынке недвижимости. Цены, скорее всего, будут демонстрировать относительную стабильность.

2. В этот период конечные потребители жилья смогут удовлетворить свой спрос по «разумным» ценам.

3. Если в будущем рынок не допустит возврата спекулятивного капитала, то шансов на спокойную прогнозируемую жизнь у нас с вами будет больше. Но это вряд ли. А посему: «За работу, товарищи!»

 

P.S.

Для справки, из анализа докризисного состояния рынка недвижимости Украины — эмпирические экономические показатели стабильного и перегретого рынков

• Срок окупаемости вложений в недвижимость. В мировой практике принимается на уровне 11-13 лет (срок окупаемости = цена/годовая арендная ставка). В крупных городах Украины этот показатель составлял от 20 лет.
• Соотношение затрат на аренду жилья и покупку его же по ипотеке. Общепринятое соотношение 1:1. У нас выплаты по ипотеке в несколько раз выше арендных ставок. При этом стоимость аренды достигла потолка роста и приблизилась к размеру средней зарплаты. Т.е. арендовать проще и дешевле, хотя наш менталитет говорит, что в любом случае лучше иметь свое.
• Стоимость жилья должна соответствовать 3-м годовым зарплатам семьи (в некоторых источниках указывается цифра в 2.5 года). В Украине этот показатель уже превышал 10 лет – явный признак «перегретой» цены.
• Рациональный риск, принимаемый мировыми банками при ипотеке, равен тройной зарплате в год (см. предыдущий показатель). В Украине на это нередко закрывали глаза, в результате потенциально закладывалась бомба замедленного действия в банковский сектор с невыплатой кредитов при незначительных колебаниях в экономике (пример США). К сожалению, «бомба» уже рванула.
• Цена недвижимости должна соответствовать уровню жизни населения. Столичные цены находились на уровне европейских столиц за исключением Лондона, Парижа, Стокгольма. Однако уровень жизни в европейских странах по качеству на порядок отличается от того, что мы имеем в Киеве. Таким образом, с точки зрения здравой логики, объяснений, за что собственно платятся огромные суммы в Украине, нет.
• Соотношение спекулятивных операций на рынке не должно превышать определенный порог. У нас до 80% операций проводилось спекулянтами. Когда же «живые» деньги конечных покупателей перестанут поступать на рынок, т.е. случай 100% спекуляций, произойдет спад цен на недвижимость. В нашем случае мы наблюдали обвал.
• Отношение ВВП страны к общей стоимости жилой недвижимости составляет 1:1. В Украине стоимость только киевской недвижимости составляла 160% ВВП, а стоимость всей недвижимости оценивалась в 300% ВВП. К примеру в США при соотношении 150% уже наблюдался кризис.
• Разбалансированность рынка. Покупательская способность рынка жилья в Киеве оценивается в 400 тыс.кв.м в год с учетом приезжих (это семьи с уровнем дохода свыше 800 долл. или примерно 5% от населения столицы). Объем же новостроек в Киеве был около 1.3 млн.кв.м в год.
• Инвестирование. В Украине нет другой возможности надежно вкладывать и преумножать свои активы кроме недвижимости, поэтому большая часть финансов вливалось на рынок недвижимости и перегревала его.

 

Автор: Александр Волков,  по материалам: meget.kiev.ua и Бизнес Группы Содружество