Совершенно очевидно, что при совершении сделок купли-продажи недвижимости помимо оплаты стоимости самого объекта каждая из сторон несет еще какие-то расходы. О наиболее значительных расходах как раз и идет речь ниже.
К дополнительным расходам можно смело отнести оплату риэлторских комиссионных, налогов, оплату услуг нотариуса и т.п. Учитывая масштабы сделки, пренебрегать такими факторам влияния не стоит, потому как можно столкнуться с серьезными финансовыми проблемами.
Я всегда обращал внимание своих клиентов на необходимость предварительной оценки совокупных расходов и доходов по сделке.
Действительно, в чем смысл заявлять на весь мир о продаже своей недвижимости, если не понятно, каков ожидается результат и насколько он сопоставим с реальными целями продажи?
Каков смысл тратить время и силы на поиск и просмотр объектов (квартир, домов, дач), если нет ясности в том, удастся ли оплатить желаемый объект и связанные с этим приобретением дополнительные расходы?
Что касается Украины, то здесь все понятно. Однако, мне всегда было любопытно, как формируются дополнительные затраты в других странах? Результаты поиска и обработки информации по этому вопросу я свел в таблицу, с помощью которой удалось сделать некоторые сопоставления и выводы.
Средние показатели дополнительных затратпо сделкам купли-продажи недвижимости в разных странах мира |
|||||||||
№ п/п | Страна | Комиссионные выплаты, % | НДС или аналог | Средние показатели доп. затрат по сделке | |||||
Продавец | Покупатель | Всего | Распределение затрат, доли от общих | ||||||
от | до | от | до | Продавец | Покупатель | ||||
1 | Литва | 1,5 | 3,0 | 18,0 | 3,7% | 0,7 | 0,3 | ||
2 | Словакия | 2,0 | 5,0 | 3,8% | 0,0 | 1,0 | |||
3 | Эстония | 2,0 | 4,0 | 4,0% | 0,0 | 1,0 | |||
4 | Норвегия | 1,0 | 2,5 | 24,0 | 4,7% | 0,0 | 1,0 | ||
5 | Новая Зеландия | 3,5 | 4,0 | 12,5 | 5,0% | 0,9 | 0,1 | ||
6 | Латвия | 2,0 | 5,0 | 6,0% | 0,6 | 0,4 | |||
7 | Швеция | 3,0 | 5,0 | 6,0% | 0,7 | 0,3 | |||
8 | Украина* | 3,0 | 5,0 | 6,0% | 0,7 | 0,3 | |||
9 | Великобритания | 2,0 | 3,5 | 17,5 | 6,1% | 0,5 | 0,5 | ||
10 | Швейцария | 3,0 | 5,0 | 7,6 | 6,2% | 0,7 | 0,3 | ||
11 | Аргентина | 3,0 | 4,0 | 21,0 | 7,2% | 0,2 | 0,8 | ||
12 | Польша | 3,0 | 3,0 | 7,7% | 0,0 | 1,0 | |||
13 | Чехия | 2,5 | 5,0 | 8,0% | 0,4 | 0,6 | |||
14 | Канада | 3,0 | 7,0 | 6,0 | 8,1% | 0,8 | 0,2 | ||
15 | Ирландия | 1,0 | 3,0 | 1,0 | 3,0 | 20,0 | 8,9% | 0,3 | 0,7 |
16 | Финляндия | 3,0 | 5,0 | 22,0 | 9,0% | 0,5 | 0,5 | ||
17 | США | 6,0 | 6,0 | 9,4% | 0,8 | 0,2 | |||
18 | Венгрия | 3,0 | 5,0 | 20,0 | 10,0% | 0,5 | 0,5 | ||
19 | Германия | 1,5 | 3,0 | 1,5 | 3,0 | 19,0 | 10,3% | 0,3 | 0,7 |
20 | Турция | 3,0 | 3,0 | 3,0 | 3,0 | 10,3% | 0,5 | 0,5 | |
21 | Португалия | 3,0 | 5,0 | 21,0 | 10,8% | 0,4 | 0,6 | ||
22 | Австрия | 1,5 | 2,0 | 1,5 | 2,0 | 20,0 | 10,9% | 0,2 | 0,8 |
23 | Голландия | 1,0 | 2,0 | 1,0 | 2,0 | 19,0 | 12,1% | 0,1 | 0,9 |
24 | Испания | 2,5 | 3,0 | 7,0; 16,0 | 12,5% | 0,2 | 0,8 | ||
25 | Австралия | 1,6 | 9,8 | 20,0 | 12,5% | 0,6 | 0,4 | ||
26 | Греция | 1,0 | 2,5 | 1,0 | 2,5 | 11,33 | 15,2% | 0,1 | 0,9 |
27 | Франция | 2,0 | 5,0 | 2,0 | 5,0 | 19,6 | 15,2% | 0,3 | 0,7 |
28 | Италия | 2,0 | 3,0 | 2,0 | 3,0 | 20,0 | 16,1% | 0,2 | 0,8 |
29 | Бельгия | 2,5 | 3,0 | 12,5 | 18,0% | 0,2 | 0,8 | ||
30 | Россия | 2,0 | 5,0 | 18,0 | 23,1% | 0,8 | 0,2 | ||
31 | Болгария | 1,3 | 1,5 | 1,3 | 1,5 | 20,0 | 25,7% | 0,1 | 0,9 |
* Из материалов Global Property Guide следует, что в Украине оплату услуг риэлтора осуществляет Продавец. Практика последних 10 лет свидетельствует об обратном. Видимо, специалисты Global Property Guide уже учли посткризисные тенденции рынка Украины: во многих случаях эти услуги действительно оплачивает Продавец, а не Покупатель. Вероятнее всего, такая тенденция не только сохранится, но и усилится.
В этой таблице я намеренно оставил данные о расходах на оплату услуг риэлторов. Вопрос постоянно на слуху. Думаю, такая информация будет интересна многим.
О риэлторах
По поводу риэлторов и соответствующих затрат выскажу свое субъективное мнение.
Прочитав достаточно много материалов в нашей и зарубежной прессе, я пришел к выводу, что все и у всех примерно одинаково.
Любой нормальный человек желает сэкономить деньги, в том числе и на услугах риэлторов.
В условиях украинского рынка недвижимости ситуация в этом отношении более чем либеральная. Ни один закон не обязывает кого-либо пользоваться услугами риэлторов и оплачивать их труд. Если есть возможность и желание продать или купить недвижимость самостоятельно — нет проблем, никаких ограничений.
В зарубежной практике операции с недвижимость достаточно сильно зарегулированы государством. Это в первую очередь касается США, Канады, Австралии, Новой Зеландии, Германии. Совершить продажу или покупку недвижимости без посредника было практически нереальной затеей. Но и там в последнее время наблюдаются послабления. Владельцы недвижимости при желании уже могут самостоятельно рекламировать свои объекты, показывать их, вести переговоры с покупателями. Но при этом считается вполне обыденной практикой обратиться к профессиональным юристам за консультацией и помощью в оформлении документов.
В Европейских странах ситуация, я бы сказал, полулиберальная. Всего как-то в меру: и регуляторов, и свободы действий. Лично мне это больше нравится.
Но вот на одну очень существенную особенность зарубежного рынка хочу обратить особое внимание. У них риэлтору не заплатят ни одного цента, если между сторонами нет письменно оформленных обязательств. А поэтому и недоразумений между покупателями-продавцами-риэлторами у них значительно меньше.
И еще одно. В приведенной выше таблице указаны не абсолютные нормы оплаты услуг, а лишь ориентиры, основанные на сложившейся практике и традициях. Размер комиссионного вознаграждения риэлтору является предметом переговоров и конкретных договоренностей. Обычным является принцип: «Кто заказывает музыку, тот и платит».
В контрактах могут оговариваться особые условия. Например, в США продавец, заключая договор с риэлтором, допустим на 6%, заранее оговаривает, что половина этих средств или какая-то иная часть пойдет на оплату услуг представителя покупателя. Кстати, размер комиссионных может быть и другим. Обычно при определении размера комиссии действует принцип: «Чем меньше, соответственно дешевле объект, тем выше процент».
Думаю, в Украине уже давно перезрел вопрос о формализации отношений между риэлторами и клиентами (продавцами, покупателями). Формализация целей, условий и обязательств будет всем только на пользу. На рынке поубавится хаоса, а ответственности поприбавится.
И последнее в связи с риэлторами и оплатой их услуг. Какими бы ни были традиции разных стран, объединяет их одно: во время сделки купли-продажи недвижимости за все платит покупатель. Все остальное иллюзия. Именно у покупателя в этот момент есть в наличии живые деньги, которые согласно договорным обязательствам участвующих в сделке сторон распределяются между ними. Договорные отношения риэлтора с продавцом или покупателем — это просто гарантия получения вознаграждения за проделанную работу.
О дополнительных затратах
На мой взгляд, важно не то, кто оплачивает услуги риэлтора, а то, каков размер дополнительных затрат. К этим затратам относятся, в частности, комиссионное вознаграждение риэлторам, налоги, оплата различных пошлин, услуг нотариуса и юристов, оценщиков. Проще говоря, к дополнительным затратам относятся все расходы помимо стоимости самого объекта недвижимости. Нелишним будет учесть и расходы по оформлению кредита и страховки.
В таблице сведены основные показатели дополнительных расходов в разных странах. Данные отсортированы в порядке возрастания этих затрат.
Глядя на результаты, остается только порадоваться, что Украина демонстрирует вполне лояльное отношение к участникам рынка. Все таки украинские 6% дополнительных затрат намного интереснее, чем 26% в Болгарии и 23% в России. Если кому-то будет интересна структура этих затрат, пройдите по ссылке Global Property Guide. Действительно, много полезной и практичной информации.
Автор: Александр Волков, по материалам Global Property Guide